[불편한 하자정보] 우리집 하자는 언제까지 받을수 있을까? (Feat 하자관련소송)

최근에는 부동산 시장의 침체로 인하여 아파트의 입주가 많이 없다는 보도를 흔히  찾아볼 수 있습니다. 하지만 곧 좋은 날이 온다고 생각을 하고 한번 아파트 입주해서 하자보수에 대한 기간은 얼마나 되는지 또 그에 따른 법률 용어가 무엇이 있는지 기본적인 것만 쏙쏙 빼서 말씀을 드리려고 합니다.

아파트뿐 아니라 상가와 같은 일반 건축물에 대해서도 같이 이야기할 예정이오니 끝까지 눈 크게 뜨고 봐주시면 감사하겠습니다.

 

하자담보책임기간 산정 기준

  하자담보책임 기간이란 인수한날 또는 준공한 날을 기준으로 1년~ 10년 이하의 범위 내에서 공사의 구분에 따라 하자에 대해 책임을 지는 기간을 이야기합니다.

 이렇게 이야기하면 두리뭉실한 거 같아 자세히 말씀드리겠습니다

 아파트 (공동주택)의 경우

 공동주택의 경우에는 공동주택관리법에 해당되는 건축물입니다. 그래서 공동주택관리법 36조 3항에서 하자담보책임 기간의 시작일을 법에서 정하고 있습니다.

• 전유부(세대, 살고 있거나 분양을 받은 집) : 입주자에게 인도한날 (키불출받은 날, 잔금을 전부 완납한 날)
• 공용부 : 사용승인일을 기준으로 하고 있습니다.

예를 들어 설명을 하면 아파트의 사용승인일이 23년 7월 1일이고, 키불출받은 날짜를 8월 10일이라고 하겠습니다. 그러면 공용부의 경우에는 7월 1일부터 하자기간이 시작이 되는 것이고, 키불출일 8월 10일부터는 우리 집의 하자기간이 시작되는것입니다. 

 그러므로 내가 우리집 키분출(잔금완납일) 받은 일자를 잘 기억하셔서 하자보수를 요청하시면 됩니다.

 

 

공사별 하자담보 책임 기간

• 건설산업기본법 
• 공동주택관리법
• 집합건물법

위의 3가지 법령으로 하자담보책임의 기간이 다른 것을 알 수 있습니다. 내가 현재 소유 또는 거주하고 있는 건물이 건설산업기본법인지, 공동주택관리법인지, 집합건물법인지를 일단은 파악하셔야 합니다. 

 복잡하지 않게 설명을 하면 건설산업기본 법적용은 일반적인 건물 상가나 오피스등과 같은 건물이고, 공동주택관리법은 아파트에 해당되므로 해당 법령에 맞는 하자담보 책임 기간은 찾아보시면 됩니다. 

 

공동주택관리법 시행령 별표 4 시설공사별 담보책임기간

하자담보책임기간 공동주택 관리법

하자담보책임기간 공동주택 관리법

하자담보책임기간 공동주택 관리법

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건설산업기본법 시행령 별표 4 건설공사의 종류별 하자담보책임기간

하자담보책임기간 건설산업기본법

위의 표를 참고해서 우리 집에 발생한 하자가 하자보수기간이 있는지 없는지를 먼저 파악하시는 게 좋습니다. 또한 시설공사별 하자담보책임 기간을 알고 있어야 법적으로도 자신의 권리를 주장할 수 있습니다.

 

 

하자 소송은 이익이 될까?

 최근 하자와 관련된 소송을 많이 하는 것으로 알고 있습니다. 하지만 이런 대부분의 소송이 영업에 의해서 진행되는 경우도 있는 것으로 알고 있습니다. 하지만 이렇게 2년~3년에 소송을 하는 것이 맞는 것인가에 대해서는 생각해 볼 필요가 있습니다.  

 만일 시공사에서 하자보수를 정말 안 해주는 경우에는 당연히 하자소송을 해야 하겠지만,  그렇지 않고 하자보수를 이행을 하고 있다고 하면 하자보수를 받는 편이 더 좋다고 저는 생각합니다. 왜냐하면, 만일 누수하자가 발생하였다고 하면 하자소송을 하고 난 뒤에는 해당 보수를 받을 수도 없는데 비용이나 해당 문제에 대해서 집 소유주가 전부 해결을 해야 하는 상황이기에 어려울 수 있습니다.

 아 그럼 이런 의문을 가지실 수 있는데요 왜 하자보수를 안 해주는 거냐!라고 하실 수도 있는데 하자소송이라는 건 정말 여러 가지의 항목이 있습니다 대략 400~800개 사이정도 됩니다 이 항목에 해당하는 하자에 대해서 하자보수가 아닌 손해배상금으로 끝내겠다는 의미여서 하자보수를 못 받는 것입니다.

 그런데도 하자에 대한 손해배상 청구 소송을 왜 하는지는 영업 시에 제척기간 및 책임제한 등을 이야기하면서 늦으면 늦을수록 손해가 커진다라는 이야기를 들으실 수 있습니다.

 그렇다면 여기서 제척기간이라는 건 하자담보책임기간 위에 있는 공사별기간이 있는데 이 기간 안에 하자보수 청구를 법적으로 안 하면 권리를 잃어버리니 소송을 통해서 진행해야 한다고이야기를 합니다 하지만, 하자담보책임기간 내에 하자접수를 하시면 아무런 문제가 없습니다. 아파트라고 하면 관리사무소에서 2년이 끝나기 전에 세대의 하자접수를 받는다는 공고를 하면 거기에 같이 신청해서 하자보수를 받으시면 되고, 신청 후 2년이 지나더라도 제척기간 안에 접수한 하자에 대해서는 다 처리를 해야지만 끝난다고 볼 수 있습니다. 

 그리고 책임제한이라는 건 판결금에 대해서 연 5% 정도를 감가 하신다고 보면 됩니다. 중고차를 사더라도 시간이 지나면 감가를 받는다고 보시면 될 거 같습니다.

 

최근 많이 하고 있는 하자소송에 대해서도 한번 이야기를 해봤습니다. 과연 입주자가 판결금을 얼마 정도 받는지는 전 잘 모르겠습니다만, 그게 아파트를 위한일인지도 잘 모르겠습니다. 하자보수를 안 해주는 시공사가 있다고 한다면 충분히 소송을 해야 합니다. 

다만 그렇지 않고 하자보수를 수행하고 있다면 10년 동안 해당 서비스를 받는 것도 나쁜 선택지는 아니라 생각합니다.